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根據公寓大廈管理條例第廿九條明文規訂:


公寓大廈成立管理委員會者

應由管理委員互推一人為主任委員

主任委員對外代表管理委員會


法律上的意思就是,主委要承担所有管委會的法律責任(包括刑責,主委當到坐牢的可不是沒有),同時,也握有管委會所有權力,沒有主委同意,委員會任何決議都無效,就算是由會議表決通過的決議主委都可以否決(只要他/她在法庭上能講出個道理就行),基於前述,除非你能提出主委嚴重違法的事證(不夠嚴重還不行喔),法院和法官都站在主委這邊。記住這段話,這就是管委會運作的基本原則,任何管委會只要不是以主委為中心運作的都有問題,委員一定在A錢!!!

從一開始的管委會產生就要跟著這個原則:

一,把社區依建築結構來劃分選區,以區、棟、梯、層等視各社區特性不同來劃分,由該區棟梯層的住戶投票選出壹到數名委員,須由得票最高者担任,放棄的由次高票遞補,餘此類推。

二,當委員產生後,新任委員第一次開會須在全員到齊的情況下經半數以上通過選出主任委員!

三,主委產生之後,再由主委指派特定委員担任特定職務並組成管委會。注意,管委會不一定要把所有委員都包括進來,事實上,管委會人數越少越好,省得人多嘴雜會開不完,見過開會開到天亮的管委會嗎?不信可以試試看!

當然,這不是鐵則,可以有一點點的變通(須在社區規約中明訂),那就是把一、二條合併為:

一,把社區依建築結構來劃分選區,以區、棟、梯、層等視各社區特性不同來劃分,由該區棟梯層的住戶投票選出壹到數名委員,須由得票最高者担任,放棄的由次高票遞補,餘此類推;再由全體住戶不分區投票,在總出席數超過一半並得票過半者担任主任委員。

二,主委產生之後,再由主委指派特定委員担任特定職務並組成管委會。

注意,注意,注意,很重要很重要很重要.......

管理委員會一定要由主委任命來組成,因為社區若是一個國家(其實它就是),主委就是總統,管委會是內閣,主委以外的委員是由主委任命的閣員而已,既然是由主委任命當然主委就可以解除其職務!

舉例:

本社區分AB兩棟共九梯,每梯住戶於住戶大會時投票選出兩名委員,共十八名委員!

新任委員於住戶大會結束後一個月,全員到齊開會選出主委,主委產生後,由主委就指定其中十四名委員担任特定職務,如副主委、監委、財委、行政、康樂等委員,連主委本身共十五名正式委員組成管委會,多出來的三名就是後備委員,不參予任何管委會活動,但是,當管委會中有正式委員因故不能担任職務(比如被解除職務)時就改任後備,同時由主委將一名後備委員改任正式委員!

這個機制的目有兩個:

一,減少委員會人數,避免人多口雜降低行政效率!

二,由主委全權掌控人事權,權責集中,避免架空!

很重要一點,不論人數多寡,管委會人數一定要奇數,不得為偶數,不然等著吵架;因為若是偶數很可能會出現表決一半一半的僵持場面,而奇數的重點就是附予主委最後決定權;主委平常不參予表決保持中立,但若是表決出現一半一半的場面時,就由主委投票定出勝負,一來避免僵持,二來增加主委權威!

如果你/妳住的社區不是照這樣運作,除非是像眷村這種住戶有高度同質性的社區,否則,管委會一定都有架空主委、委員濫權(主要是監委財委)、各佔山頭等問題,更保證有A錢吃錢甚至嚴重的事。

這整個重點是管委會人不要多,更要由主委全權控制,效率至上,否則光會就開不完,更別提管理;本狼見過千戶大社區開管委會,委員跟辦桌一樣多黑壓壓一大片,政府的內閣會議都沒這麼多人,那會真的是開到天亮的!

所以,有些社區乾脆每個區自組一個管委會,特別是各區獨立連公設都不相連的社區最常這麼做,各管各的反而好管,本狼甚至見過不到五十戶的小社區還拆成三個管委會,最小的管委會才管六戶。

當然,每個管委會的產生及運作方式還是要照前述,以主委為中心運作!

由以上可知,主委是整個管委會乃至社區的靈魂,他/她就是這個社區的總統,社區會出問題,都跟當事者不知道主委該怎麼當有絕對關係!

至於主委要怎麼當?那是下一篇的主題!



後記:

本狼所有社區管理文章只限一般的庶民社區,特殊社區如帝寶或眷村,尤其是眷村絕不適用,這以後再專題為文!

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  • klaw
  • 你的觀念有些地方不對勒,
    依照公寓大廈管理條例規定(29條),
    管委會委員是由區分所有權人會議(住戶)選出,
    再由管委彼此間推派一位擔任主委,或是區分所有權人會議直接選任主委.
    管委主委的權力來源是區分所有權人會議,主委權力也沒有大到那個程度.

    當然有些大廈管委會是每支樓梯推一個委員,再由委員推選主委,主委權力也很大,不過勒,那個都建立在一個前提上:區分所有權人會議曾經開會決議通過"規約"同意這樣處理,也就是管委主委的權力跟任免方式,都是來自區分所有權人會議(住戶)的授權,不是天生神力~
  • 回一,相信本狼,主委權力大得很,這是花了好幾年的時間才弄懂的;從文字上看似乎沒那麼大,這本狼知道;但是,當實際操弄時,嘿嘿嘿嘿....
    我們討回幾十萬積欠的管理費,查封三間房子,拍賣一間,把頑劣住戶送去坐牢,把刁民趕出社區,最近甚至打算要送里長進看守所...

    相信本狼,很大的,真的很大!
    本社區主委甚至能憑一份公文就讓一組四名的刑警,記過的記過,調職的調職,你說這算不算大?

    回二,沒錯,就是規約!

    你太拘泥於字面了!
    以本社區規約來說,規約規定,主委只有五萬塊錢的權限,五萬塊以上的花費要由管委會決定;但無關金錢的主委說了算,一個社區裡會跟錢有關的事就那幾件,絕大多數還都在五萬以下,你知道這代表什麼意思吧?

    很多社區甚至連這規定都沒有,委員權責也沒寫,既然沒寫,愛怎麼搞都可以,只要別笨到把錢放口袋時被抓到就好!

    事實上,大家都這樣做,拿牠們一點辦法也沒有!

    K,你大概處理社區法律的經驗不多吧?也沒有管理過社區吧?

    然後,主任委員對外代表管理委員會,這句話的意思就是社區以外的廠商行號單位包括政府,都只認主委,沒有主委點頭蓋章的東西都不算,在懂得如何操弄的人手中,你認為這能有多大的操作空間?

    天狼 replied in 2012/01/27 07:59

  • klaw
  • 你會覺得你的權力很大是因為你可以代表社區發函,可以搞到某些人,
    不過任何一個懂得發函的人都可以搞到某些人,不是擔任主委才可以~


    我處理管委會的經驗算是多的勒,
    也因為多,所以知道主委只要向台北市核備即可,
    市政府根本不管你提報文件對不對,只要提送他們就認定是主委勒,
    有爭議的話他們就叫你去打官司,
    你這個主委是因為沒有住戶懂得怎麼去挑戰你,不然打官司三兩下就打掉了,
    或住戶推選召集人招開一個區分所有權人會議改選另一個主委,再提報市府,你說你是主委可以發文,我也是主委可以發文,大家就來玩哩

    公寓大廈管理條例規定雖然沒有那麼詳盡,
    但主委的選出或職務都不是大總統,比較像是行政院長,對國會(區分所有權人會議)負責 ,對於管委也不是上下關係,是合議制,
    當然你們社區住戶願意通過規約賦予主委這麼大的權力,
    那也是你們社區願意授權,是個案不是通案,
    別的社區要比照辦理,也要住戶同意才行

  • 首先,本狼不是主委,這要聲明的!

    (市政府根本不管你提報文件對不對,只要提送他們就認定是主委勒)
    台北市核備過程這麼草率?
    本狼住新北,文件不對是不能過關的,如果出俱不實文件來核備過關,連公所都有事!
    比如核備者本人非區分所有權人卻核備為主委,只要被抓到這點或其它程序上的瑕疪,當屆管委會資格就會被取消的!
    因為這就發生在附近的社區了,當屆管委會資格被公所取消,連銀行都領不出錢,社區停擺一年!
    現在台灣已經一國兩制了嗎?

    發文只對公務員才有用,非公務員無效滴!
    而大部份都不是對付公務員!
    但,你一定知道,發文的效力視發文者身份而定!
    你,堂堂一位律師發的文絕對比隨便張三李四有用,同理,一位社區主委發的文比隨便的路人甲強得多,尤其抓對要害時!

    沒人挑戰?
    從暴力協迫、路上堵人、半夜打上門、叫唆黑道、叫唆刑警(就是前述四個白目)、到對薄公堂(還不只一次)、甚至用公所內的暗椿抽掉本社區的核備公文、找議員市代來壓(第一次聽說找政客來壓非公家單位),這算不算挑戰?
    你覺得發文可以對付這種事嗎?

    當然別人也會發文,你以為本社區沒被人發過文嗎?還里長喔,但牠輸了,因為本社區的公文比較厲害!
    所以現在才打算送他進看守所啊!有沒有用,到時就知道。

    合議制???
    本狼看到的所有合議制社區全都亂成一團,主委全被監委、財委、總幹事架空,牠們負責吃錢主委負責坐牢;沒有監委財委總幹事同意,主委連放屁都不行,這種社區連買支鉛筆都要管委會開會決定,除了主委以外每個委員都吃得飽飽的!

    合議制????
    我的老天啊!!!
    台北市真的成外國了嗎?
    台灣一國兩制了嗎?

    公所很久以前就曾發文本社區這麼說,本狼去文公所要求釋法,這個管委會須為合議制的胡說八道是根據什麼法律?俱體條文為何?並要求承辦人員喘共!

    公所不敢回,本狼一再發文,最後民政課私下請市代來求情放他們一馬,是他們都搞錯了,從那以後至少本狼這區的區公所再也不敢講合議制三個字了!

    本狼就把這問題轉來問你,管理委員會須為合議制是根據什麼法律?俱體條文為何?

    你可以把這問題視為本狼對你法律專業的挑戰!!

    天狼 replied in 2012/01/27 15:17

  • klaw
  • 股東會---董事會---董事長
    區分所有權人會議---管委會---主委

    公司法也有規定董事長對外代表公司,
    但這各規定不會導出"董事長對外做任何事情不需要經過董事會決議"的結論,
    董事長對外簽署重大契約,也需要董事會決議才可以,
    公寓大廈管理條例提到最多的,是區分所有權人會議跟管委會,主委是代表管委會沒錯,但這不表示主委做任何事情不需要管委會決議,畢竟他行使的是"管委會"的權,不是"主委"的權.
    至於你說你的社區是錢以外其他事情都由主委決定,所以不需要管委會決議,那是因為最高決議機關(區分所有權人會議)在訂定規約時已經做了這樣的決定,所以主委才有那麼大的權,那是特例,不是常態,這樣的情況跟法律規定不相符,但公寓大廈法規本身就授權區分所有權人會議可以這樣做,所以於法並無不符~

    你們社區規約跟選舉主委方式(區分所有權人選出一個主委,再由主委找管委)
    這樣的做法,產生大總統的主委,很合理,
    但是這樣的做法跟很多社區不一樣,也跟公寓大廈管理條例規定不一樣,
    你介紹的制度,可以定性為你們社區制度的介紹,你可以說這樣的設計多好多好,
    但這絕對不是法律面的介紹,因為法律規定不是這樣,你的介紹會讓人以為,法律是這樣規定的,我認為這兩個應該切開來,不然會讓人混淆~
  • 股東會和管委會只能類比,並不能劃等號!
    但不論哪家公司的股東會都不可能合議制,因為,股份大的權利就大,對吧?

    我卅趴,你十趴,我講話你就得惦惦,對吧?

    事實是,公寓大廈管理條並沒有說一定要有管委會喔,更沒有說管委會要如何產生,你把第廿九條再看仔細點喔!

    它只有說,公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會!

    本狼設計的制度只是把這段話,最大化而已!

    你還是沒回答本狼,合議制的法源依據跟法律條文在哪?

    天狼 replied in 2012/01/27 18:57

  • klaw
  • 另外,我覺得你所謂主委可以任意任免管委,我覺得很奇怪,
    權力臍帶:
    人民---總統---行政院長
    住戶---管委---主委

    總統權力來源是人民,行政院長沒有任何民意基礎,是透過總統的授權取得施政正當性,
    主委的權力基礎是管委,管委選出主委後,主委可以任意任免管委?
    這在我看來,就跟馬總統選擇吳敦義擔任行政院院長後,吳敦義可以任意任免馬總統一樣奇怪~
    主委被選出後可以決定a管委擔任財務委員,a表現不好,主委當然可以免除其財委職務,但不能免除a的管委職務,因為a擔任管委的權力來源是他那一支樓梯的住戶,不是來自主委,主委怎能把他的管委職務免除?
  • 你弄錯了!

    主委是免除其〝職務〞,不是管委身份,他仍然是該梯的管理委員,只是在管委會中沒有席次,待命機動接受主委指派任務,如果有的話,就跟副總統一樣閒閒沒事!

    而主委也不能指派這十八個委員以外者,担任社區職務!

    這點咱們看法是一致的!

    天狼 replied in 2012/01/27 21:17

  • klaw
  • 你把29條"主委對外代表管委會"的規定解讀為管委會為獨任制(主委是老大)是不對的勒,已經超出這段文字的文意射程勒,上開文字解釋撐到最大也不會得出這樣的結論(管委會是首長制)
    因為上面的文字只是說明了"管委會對外時由誰當代表",並沒有處理"管委會內部如何做成決定"
    像你們社區規約訂5萬元以上由管委會決定,採購10萬元物品時,管委會決議要採購,簽約的還是主委,主委只是執行管委會決定代表管委會跟廠商簽約的人而已,
    "內部如何做成決定"與"對外由誰代表簽約"是兩個獨立不相干的事情,無法由29條上開文字得出"管委會內部是首長制"的結論

    公寓大廈管理條例36條規定了一堆管委會的職權,第37條又規定:管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
    那你覺得管委會是合議制(管委大家表決)還是首長制(主委一個說了算)?

    另外我不懂為何被免除職務的管委在管委會中沒有席次?他既然是那支樓梯選出來的,為何不能參與決策?難道那支樓梯的住戶沒有權力?
  • (並沒有處理"管委會內部如何做成決定)

    對,它沒有規定,所以本狼來訂,而就本狼的理解,除非法律有明文禁止,否則就是可以,對吧?

    ("內部如何做成決定"與"對外由誰代表簽約"是兩個獨立不相干的事情)

    怎麼會不相干呢?

    合議制下的委員會公然圖利他人以高於市價數倍價錢購買劣質商品,主委不能拒絕(合議制特點,主委無否決權,對吧)蓋章,請問追究責任時找誰啊?

    當然誰蓋章誰負責啊!不是嗎?

    其它委員這時一定推得乾乾淨淨,本狼看太多次了!

    雖然五萬以上管委會做主,但主委若認為損及社區利益,可以拒絕蓋章;當然,這麼做,面對法官時最好有套說詞!

    本社區現任主委就這麼做,而且法官同意!!

    就本狼來看,第廿九條完全看不出合議制的必然性,反而首長制很明顯!

    卅六、卅七跟合不合議制什麼關係?

    是的,管委會之上還有住戶大會,但請問,今天社區裡雜七雜八小事這麼多,難道都要區分所有權人會議決議或管委會開會討論嗎?

    本狼不這麼認為喔,因為就有社區連換燈泡都要委員會開會討論,可想而知的後果是,該社區很暗,總幹事控制了一切!

    本社區九梯,一梯兩個,十八個,管委會十五個,每梯都至少有一個委員,不會沒有代表;而且,本社區分AB兩楝戶數只差五戶,但A棟只有四梯八個委員、B棟五梯十個委員,用這個方法來儘量讓AB棟委員人數接近!

    不過主要考量還是在於給主委控制委員的餘地!

    以免再出現財監委威脅主委不照牠們意思做就不蓋章的情況,這在合議制裡是最大的問題,而且無法處理,除了打斷牠們的腿!

    天狼 replied in 2012/01/27 23:26

  • klaw
  • 我已經講過勒,你覺得合議制有什麼問題是一回事,你們社區認為合議制很爛是一回事,但是勒,公寓大廈管理條例規定得很清楚區分所有權人會議(等同於公司裡的股東大會)下面就是管委會(等同於公司裡的董事會),而管委會是以合議制決定社區大小事情,不是你說的沒有規定,又哪來你自己來訂的空間?

    公寓大廈管理條例第37條規定:管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
    他的位階很清楚,公寓大廈條例 規約 區分所有權人會議 以下就是 管委會, 根本沒提到主委,整部公寓大廈法律提得最多的就是 區分所有權人會議 跟 管委會,
    主委也就是依據管委會決議在作事情而已,管委的任期還有一年保障,主委勒?不聽管委會的決議做事,隨時可以換掉,就跟你說的,是管委互推選出一個主委的,我管委可以互相推舉選出一個主委,也可以隨時決議換一個主委的,主委的權力沒有那麼大勒,也沒有否決權(公寓大廈條例哪一條有寫說主委有否決權的?你們社區同意這樣搞是一回事,但公寓大廈管理條例根本不是這樣規定的),拒絕執行管委會的決議,就換掉主委,就這樣勒,你主委不是不想扛責任嗎?換掉你你應該高興才對勒~

    區分所有權人會議每年才開一兩次,所以主要由管委會在處理日常事物的,主委只是依據管委會決議處理事情,如果出事情,就調閱管委會會議記錄,看哪幾個委員決定的,由他們負責,只要主委在會議記錄上有表示反對意見,根本不會究責在主委身上.你說財委可能亂搞,我倒認為在你們這樣的制度下,主委亂搞的可能性還比較高一點,因為主委的權力太大了,為了制衡財委可能亂搞,弄出一個更可能亂搞又無法制衡的主委,看起來不怎麼聰明~

    另外你說你們的案件上法院,法官也同意你們的看法,請把判決字號給我,我去看判決,畢竟我要瞭解法官認同的是什麼,也許是你理解有誤也不一定~
    (不要告訴我是刑事判決阿,刑事判決只針對主委有沒有成立背信罪進行判斷,針對管委會的組織,刑事判決的見解根本沒有任何法律拘束力勒~)
  • klaw
  • 公寓大廈管理條例的權力架構只有兩個:區分所有權人會議---管委會
    你說社區事情大小都要管委會開會決定很煩,這本來就可以由區分所有權人會議在規約中訂清楚,就像你們社區規定5萬以下由主委決定,5萬以上由管委會決定,這就是住戶的決定,管委會必須遵守這樣的遊戲規則,主委也必須遵守這樣的遊戲規則,今天你們社區主委對於5萬元以上的採購認為有問題,就擅自否決,那是主委違法亂紀,不是管委會,因為最高權力機構(區分所有權人會議)早就決定5萬以上由管委會決議,那你主委有什麼權力不蓋章?你說喔主委拒絕蓋章法院也支持(判無罪),我說就算主委蓋章,出事情也不干主委的事,法院也會判無罪,因為規約已經訂明5萬以上由管委會決議勒,那有弊案,就查是誰決定要採購的,誰會怪到主委頭上?

    你今天會認為應該由主委控制委員,也許是你們社區的主委很正直值得信賴,財委就是不懷好意,不過我認為一個社區就跟一個國家一樣,要依靠的,不是個人正直與否,而是制度,你今天覺得這套制度合理好用,是因為你們主委很正直,但(1)這是你們社區的狀況,不代表其他社區,萬一其他社區是主委不懷好意的,用你們這一套死得更慘(2)況且你們可以確保以後永遠如此?萬一這個主委換人,換成一個不懷好意的人,你們是不是又要換一個制度由財委控制主委?(3)你們主委本身也違反了區分所有權人會議的決議(5萬以上由管委會決定),不管他的理由再合理,我認為都沒有正當性,因為有沒有亂搞,是主委自己的自由心證,用自己的自由心證片面決定否決管委會的決議,行使一個主委根本沒有的否決權,是用更大的犯罪去制止犯罪~
  • 沒見過好管委會的住戶
  • 我覺得天狼社區的你,似乎非常自傲於管委會的權限,標榜主委的威儀,我很懷疑你們這套實際運作過
    如果你的這種---把主委當總統,把管理委員當內閣閣員的說法,讓我們這個爛社區的委員知道,一定抱著您這位偉人感動痛哭,因為這就是他們夢寐以求的人生境界,在工廠當小工,回到社區當董事長,把社區變小國,主委變國王,極力行使管委會的---獨裁專制政權,把刁民趕出社區,把頑劣住戶送去坐牢,你們好偉大嘛!你們社區跟監獄有何不同?
    你們在民主國家 行君主專制政權,還沾沾自喜....
    管委會及委員主委的權限如果那麼大時,將是怎樣大的災難你知道嗎?
    也許你們的委員們,都是很好的人,正直又有能力的人,如果不是呢?一般住戶趕得走他們嗎?
    在我們的社區哩,打人委員被判刑,主委一個個搬走,侵佔土地給來賭博的酒肉朋友和社區的同夥酒肉住戶停車的委員,全部被不甘心的住戶找來的地主趕走,成群狐群狗黨委員,爛車子無處停放
    即使被欺壓住戶(當然被那些委員認定是---刁民),用盡法律錢財,也只能處理到如此,至今,保全還在用打人委員違法拉進來的保全公司,已經7年了,公然違反住戶公約,不公開招標保全,還沾沾自喜,認為我們這些賤民,拿他們沒辦法。
    他們情願讓我們抗爭,搞到連仲介都知道,房價大跌,也要保護這家保全公司,到底拿人多少,你可以慢慢想。

  • 這問題本狼多年來都碰過了!

    也都有辦法處理,都寫在本狼所有社區管理文章裡,自己慢慢看!

    你若是來求助的,就客客氣氣好好問,把情況講清楚;沒有那種找人幫忙還趾高氣昂的,那你就自求多福吧!

    若是來踢館,本狼不在乎你信不信,或看法如何?,貴社區打死人又不關本狼的事!

    天狼 replied in 2012/05/07 19:22

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